オフィス賃貸保証の仕組みは？保証会社と連帯保証人の役割と選び方

「オフィス賃貸保証ってどんな仕組み？」

「保証人がいないとオフィスは借りられないの？」

オフィス賃貸保証について正しく理解しておかないと、審査に落ちたり無駄なコストを払ったりすることになるのではないかと不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、現在のオフィス契約では保証会社の利用が主流となっており、仕組みを正しく選ぶことがスムーズな移転への近道です。

スタートアップ企業で実績が少ない場合でも、独立系の保証会社を選ぶことで審査を通過できる可能性が十分にあります。

一方で、保証料の相場や2020年の民法改正によるルールの変化を知らないまま契約を進めると、思わぬ法的リスクを抱えるかもしれません。

当記事では、オフィス賃貸保証の基本的な仕組みから、保証会社と連帯保証人の役割、そして納得できる選び方をプロの視点で詳しく解説します。

オフィス賃貸の連帯保証人との役割の違い

オフィスを借りる契約において、保証の仕組みを正しく理解しておくことは非常に重要です。

賃貸経営を行うオーナーにとって、高額なオフィス賃料の滞納は事業の継続を揺るがす大きなリスクになるからです。

そのため、契約時には万が一の際に支払いを肩代わりしてくれる存在を立てることが必須の条件となります。

かつては個人の信頼に基づく連帯保証人が主流でしたが、現在は法人保証会社がその役割を担うことが増えています。

まずはそれぞれの役割の違いを把握し、自社にとって無理のない契約形態を見極めていきましょう。

以下では、それぞれの詳細について解説します。

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保証はテナント契約を円滑にする役割がある

オフィス賃貸の保証制度には、テナント契約を円滑かつスピーディーに進めるという重要な役割があります。

オーナー側の不安を解消することで、結果として借主側にも以下のようなメリットがもたらされます。

実績の少ないベンチャー企業であっても、信頼できる保証会社がバックにつくことで、一等地にあるビルに入居できるケースも少なくありません。

つまり、保証は単なる金銭的な負担ではなく、企業がオフィスを借りるための信用インフラとしての側面を持っています。

新しいオフィスを探すのであれば、保証があるからこそ借りられる物件の選択肢が広がっているのだと考えてみてください。

コスト重視の連帯保証人か手軽な保証会社か

契約時にコスト面を最優先するのか、あるいは手続きの手軽さを重視するのかで、選ぶべき保証の形は変わります。

それぞれの主な違いを以下の表にまとめました。

比較項目	連帯保証人	保証会社
初期費用	無料（なし）	賃料の0.5〜1ヶ月分
更新費用	無料（なし）	年1〜2万円程度
手続きの手間	煩雑（書類回収など）	簡便（審査申込のみ）
心理的負担	大きい（個人への依頼）	小さい（ビジネス契約）

連帯保証人を選んだ場合、最大のメリットは保証会社に支払うコストをゼロに抑えられる点にあります。

しかし、親族や知人に個人の資産状況を詳細に開示する必要があるため、心理的な負担や手続きの煩雑さが避けられないという側面もあります。

対して保証会社を利用する場合は費用がかかりますが、個人の印鑑証明などの提出を省略できる場合が多く、ビジネスライクに契約を進められます。

自社の現在のキャッシュフローと、保証を依頼できる人物がいるかどうかを比較し、最も合理的な手段を選択してください。

保証料の相場は賃料の0.5〜1ヶ月分

オフィスを借りる際の初期費用の中で、保証料が占める割合は決して小さくありません。

月額賃料が高額になりやすいオフィス契約では、わずかなパーセンテージの差が数十万円の支出増につながるからです。

そのため、事前に相場観を正しく把握し、移転予算の中に組み込んでおくことが重要と言えるでしょう。

一般的には、初回に支払う「初回保証料」と、契約を維持するために毎年支払う「年間保証委託料」の二段階で構成されます。

以下では、具体的な金額の目安や、忘れがちな会計処理の基本について詳しく解説します。

初期費用は賃料の半分〜1ヶ月分で更新時は年1〜2万円が目安

オフィス賃貸における保証料の具体的な金額は、賃料を基準に算出されるのが一般的です。

契約時に支払う初回保証料は、月額賃料（管理費等を含む総賃料）の50％から100％程度が相場となっています。

例えば、月額賃料が50万円のオフィスを借りる場合、初期費用として25万円から50万円程度の保証料が必要になるとイメージしておきましょう。

また、入居後もコストは発生し、多くの場合は1年ごとに1万円から2万円程度の固定額、あるいは賃料の10％程度の更新料がかかります。

主な費用の内訳を以下の表にまとめましたので、予算策定の参考にしてください。

項目の種類	金額の目安（相場）	支払うタイミング
初回保証委託料	総賃料の0.5〜1ヶ月分	契約時（入居前）
年間保証委託料	1〜2万円 または 賃料の10%	1年ごとの更新時
事務手数料	数千円〜1万円程度	初回契約時のみ

ただ、保証会社や物件の審査難易度によっては、相場よりも高い保証料を提示されるケースも稀にあります。

特にスタートアップ企業や赤字決算が続いている企業の場合は、リスクが高いと判断され、1ヶ月分以上の保証料を求められる可能性がある点には注意が必要です。

見積書を受け取った際は、初回だけでなく「更新時の費用」についても必ず確認することをおすすめします。

保証料の勘定科目は支払手数料が一般的

オフィス賃貸に関わる保証料を帳簿につける際、どの勘定科目を使うべきか迷う方も多いでしょう。

結論から言うと、保証会社に支払う保証料は、外部のサービスを利用するための費用として「支払手数料」で処理するのが一般的です。

敷金や保証金のように解約時に戻ってくる性質のものではなく、いわゆる「掛け捨て」の費用であるため、経費として計上することができます。

例えば、50万円の保証料を支払った場合の仕訳例は以下のようになります。

ただ、保証期間が1年を超える契約で、かつ金額が非常に高額な場合には、一括で経費にせず「長期前払費用」として期間配分が必要になるケースもあります。

税務上の判断は契約内容や金額規模によって異なるため、迷った際は顧問税理士などに相談すると安心です。

適切な科目で処理を行うことで、自社の正確な収支状況を把握できるようになります。

法人契約でも代表者の連帯保証は必要

株式会社などの法人格でオフィスを契約する場合でも、代表者個人による連帯保証は依然として求められるのが一般的です。

法人という組織は、倒産や廃業によって跡形もなく消滅してしまうリスクを常にはらんでいるからです。

オーナー側からすれば、法人が消滅した後に未払い賃料を誰にも請求できない事態を最も恐れています。

そのため、会社の責任者である代表者自身が、個人の資産を持って責任を負うことが契約の前提となります。

以下では、代表者が個人保証を求められる理由や、法改正による注意点、さらに法人を保証人にするケースについて詳しく解説します。

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多くの物件で代表者個人の連帯保証が求められる

法人の信用力がどんなに高くても、多くの中小企業やスタートアップの契約では、代表者の個人保証が必須条件となります。

法人の資産と代表者個人の資産を一体とみなすことで、オーナー側の貸し倒れリスクを最小限に抑えるためです。

代表者の連帯保証が必要となる主な理由は、以下の通りです。

例えば、資本金が1,000万円ある会社であっても、代表者の保証がないという理由だけで審査に落ちてしまうケースも珍しくありません。

つまり、オフィス賃貸における代表者保証は、経営者の覚悟を証明するための通過儀礼のようなものだと言えるでしょう。

契約をスムーズに進めるためには、代表者本人が連帯保証人になることをあらかじめ受け入れて準備しておく必要があります。

極度額（上限）の記載がない個人連帯保証は無効

個人が連帯保証人になる契約において、2020年4月の民法改正により極めて重要なルールが追加されました。

それは、契約書の中に保証人が負う責任の限度額である極度額を明記しなければならないというルールです。

もし極度額の記載がないまま契約を結んでしまった場合、その連帯保証契約自体が無効になってしまいます。

改正の背景には、保証人が想定外の巨額な負債を背負わされ、人生が破綻してしまう悲劇を防ぐという目的があります。

契約時にチェックすべきポイントを以下の表にまとめましたので、必ず確認してください。

チェック項目	重要性	確認すべき内容
極度額の明記	必須	賃料の24ヶ月分など、具体的な金額や計算式があるか
極度額の妥当性	重要	金額が不当に高すぎないか（相場は賃料の12〜24ヶ月分）
情報提供義務	重要	法人の財産状況などを保証人へ事前に説明しているか

ただ、極度額のルールは個人が保証人になる場合にのみ適用されるため、法人保証会社が保証する場合は対象外となります。

代表者個人として保証人になる際は、万が一のときに自分が最大でいくら支払う義務があるのかを把握しておかなければなりません。

契約書を締結する前に、極度額の項目が正しく記載されているかを法務的な視点でも厳格にチェックしましょう。

法人を連帯保証人にする場合の審査基準とメリット

代表者個人ではなく、親会社やグループ会社といった別の法人を連帯保証人に立てるという選択肢もあります。

入居する会社が設立間もない子会社であったり、海外法人の日本支社であったりする場合に有効な手法です。

個人ではなく法人を保証人にすることで、オーナー側はより強固な資産背景による安心感を得ることができます。

法人を連帯保証人にする際の主な審査基準は以下の通りです。

例えば、スタートアップ企業がベンチャーキャピタルや大手親会社の支援を受けている場合、その法人が保証人になることで審査が一気に有利になります。

個人保証を回避したい場合や、個人の信用力だけでは不足していると感じる場合は、関連法人の活用を検討してみてください。

法人保証を立てることで、結果としてよりグレードの高いオフィスビルへの入居が可能になるケースも多いです。

審査通過の鍵は収益性と準備が重要

オフィス契約における入居審査は、企業にとって自社の信用力が試される非常に緊張感のあるプロセスです。

特に人気のあるビルや大手の管理会社が運営する物件ほど、審査の基準は厳格に設定されています。

オーナー側は、賃料の支払い能力はもちろんのこと、事業の継続性や反社会的勢力との関わりがないかなど、多角的にチェックを行います。

審査を無事に通過するためには、自社の状況を正しく伝えるための「収益性の証明」と「徹底した事前準備」が欠かせません。

以下では、保証会社の種類による難易度の違いや、審査を有利に進めるための必要書類について解説します。

信販系の審査は最も厳しい

オフィス賃貸の保証会社にはいくつかの系統があり、それぞれ審査の基準や厳しさが大きく異なります。

その中でも、クレジットカード会社などが運営する「信販系」の保証会社は、最も審査が厳しいと言われています。

信販系は、個人のクレジットカードの利用履歴やローンの支払い状況といった「信用情報」を照会して審査を行うからです。

系統別の特徴と審査の難易度を以下の表にまとめましたので、自社の状況と照らし合わせてみてください。

保証会社の系統	審査の難易度	主な特徴とチェックポイント
信販系	最高（非常に厳しい）	個人の信用情報を照会。過去の滞納歴があると通過は困難。
LICC系（協会系）	中〜高（厳しい）	加盟会社間での滞納履歴を共有。過去に賃料トラブルがあると不利。
独立系	低〜中（柔軟）	独自の基準で審査。実績の少ないスタートアップでも相談可能。

例えば、代表者個人が過去に携帯電話代やカードの支払いをうっかり忘れていただけで、法人の審査に落ちてしまうケースも実際にあります。

信販系の審査を受ける際は、会社だけでなく代表者個人の「お金の履歴」が完璧であることが求められるのです。

自社の信用状況に少しでも不安がある場合は、独立系の保証会社を利用できる物件を中心に探すのが賢明な戦略と言えるでしょう。

直近3期分の決算書など必要書類を完璧に揃える

審査をスムーズに進めるためには、不備のない完璧な書類セットを揃えて提出することが第一歩です。

書類に漏れがあったり、内容が分かりにくかったりすると、それだけで「事務能力が低い」「信頼に欠ける」と判断されるリスクがあるからです。

一般的に、法人の審査で求められる主な必要書類は以下の通りです。

もし設立間もなく決算書がない場合は、具体的な売上予測や資金調達の状況を記した詳細な「事業計画書」を添えることで、審査の成功率を上げることができます。

例えば、数字の羅列だけでなく「なぜこの立地が必要なのか」といった熱意を補足資料として提示するのも一つの手です。

審査担当者に「この会社なら安心して貸せる」と思わせるために、根拠のあるポジティブな情報を余すことなく提示しましょう。

連帯保証人がいなくても契約は可能

オフィス移転を検討する際、身近に連帯保証人を頼める相手がいないというケースは決して珍しくありません。

特にスタートアップ企業や親族が高齢の場合、個人の信用で巨額の賃料を保証するのは現実的に難しいものです。

現在は、連帯保証人を立てずにオフィスを契約できる手段が存在します。

かつての古い商慣習とは異なり、企業の事業内容やキャッシュフローを重視する柔軟なオーナーが増えているからです。

保証人が用意できないからといって移転を諦める必要は全くありませんので、安心してください。

具体的な解決策を把握し、自社に最適な物件の探し方をマスターしていきましょう。

保証会社のみでOKの物件を選ぶ

連帯保証人なしでオフィスを借りる最も確実な方法は、保証会社への加入のみを入居条件としている物件を選ぶことです。

こうした物件は、オーナー側が法人の支払い能力を正当に評価し、個人保証を不要とする先進的な考え方を持っています。

保証会社のみで契約を進める際の主なメリットを以下にまとめました。

例えば、大手不動産会社が管理するオフィスビルの中には、特定の保証会社を利用することで代表者の個人保証を免除するプランを用意しているものもあります。

保証形態による契約のしやすさを以下の表で比較しました。

契約の形態	連帯保証人の要否	審査の傾向
保証会社利用（原則）	不要（または代表者のみ）	法人の収益性と代表者の信用を重視
連帯保証人型（従来）	必須（3親等以内など）	保証人個人の資産背景を厳しくチェック
保証金積み増し型	不要な場合が多い	初期費用は高くなるが、審査は通りやすい

ただし、保証会社のみでOKの物件は人気が高く、審査基準がやや高めに設定されている場合がある点には留意が必要です。

自社の財務状況が良好であれば、個人に頼ることなく会社の実力だけで契約を結べる物件を積極的に候補に入れてみてください。

保証会社のみでOKの物件は人気が高く、
市場に出回りにくいのが実情です。
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オフィス賃貸保証に関するよくある質問

オフィス賃貸の保証に関する基本的な仕組みを理解しても、実務においては細かな疑問が次々と湧いてくるものです。

特に、退去時の返金や契約内容の変更については、後々トラブルに発展しやすいポイントでもあります。

契約を結んでから「こんなはずではなかった」と後悔しないよう、多くの経営者が抱く共通の疑問をあらかじめ解消しておきましょう。

以下では、実務の現場で特によく寄せられる3つの質問について回答します。

自社の状況に合った保証形態を選びスムーズなオフィス移転を

オフィス賃貸における「保証」の仕組みは、一見複雑に思えますが、自社のフェーズに合わせて正しく選ぶことが何より重要です。

現在は多くの物件で保証会社の利用が主流となっており、連帯保証人が用意できない場合でも、会社の実力だけでオフィスを借りることは十分に可能です。

一方で、2020年の民法改正による極度額の設定義務など、代表者個人が保証人になる際の法的ルールを正しく把握しておくことも忘れてはいけません。

まずは自社の財務状況と移転予算を整理し、初回保証料の相場や更新時のコストを含めたトータルな資金計画を立てることから始めてみてください。

必要書類を完璧に揃え、誠実な姿勢で審査に臨むことで、自社の成長を加速させる理想のワークスペースを手に入れられるはずです。

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