オフィスの敷金相場は何ヶ月分？返還時期や初期費用を抑える方法

「オフィスの敷金相場は何ヶ月分？」

オフィスの移転や新規開設を検討する際、多くの方が気になるのが初期費用の大部分を占める敷金（保証金）の相場です。

一般的な住宅の賃貸契約とは異なり、事業用のオフィス物件の敷金は賃料の数ヶ月分から1年分など、まとまった金額に設定される傾向があります。

以下では、オフィスの敷金に関する内容をまとめました。

本記事では、オフィスの敷金に関する基本的な仕組みや、経理処理で迷いやすい消費税・勘定科目の注意点まで解説します。

契約前の重要なチェックポイントを理解し、自社の予算や事業計画に合った最適なオフィス選びの参考にしてください。

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賃貸オフィスの敷金と保証金の違い

オフィスを借りる際、募集図面や契約書に「敷金」や「保証金」という言葉が記載されています。

言葉の響きは異なりますが、現在の事業用オフィス賃貸において、これらは実質的に同じ意味合いとして扱われることが大半です。

用語	オフィス賃貸における扱いの傾向
敷金	主に関東圏や比較的新しい契約形態で使われることが多い。
保証金	主に関西圏などで歴史的に使われてきたが、役割は同じ。

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

引用元：民法｜第四款　敷金

どちらも貸主に対する担保としての役割を持っており、退去時の原状回復費用などの精算対象となる大切なお金です。

まずは、オフィス契約における預託金の基本的な性質と役割をしっかりと把握しておきましょう。

敷金は家賃滞納や原状回復に備える預託金

敷金（保証金）は、借主が家賃を支払えなくなった場合や、退去時の原状回復工事にかかる費用を担保するために貸主に預けておくお金です。

事業用物件は月々の賃料が大きいため、貸主側から見ると万が一の滞納リスクによる損害額が大きくなる性質があります。

以下では、敷金の主な役割についてまとめました。

契約を無事に満了し、賃料の未払いなどの債務がない状態であれば、退去時に必要な工事費用などを差し引いた残額が借主へ返還されます。

単なる支払い（コスト）ではなく、将来的に戻ってくる可能性がある「預け金」としての性質を持つことを認識しておくことが重要です。

敷金や保証金・礼金・保証会社の役割の違い

オフィス契約では、敷金以外にも似たような費用や仕組みが登場するため、それぞれの役割を区別しておくことが大切です。

特に礼金や保証会社にかかる費用は、敷金とは異なり退去時に返還されません。

以下では、敷金や保証金・礼金・保証会社の役割や返還の有無についてまとめました。

項目	役割と返還の有無
敷金・保証金	家賃滞納や原状回復費用の担保。（原則として一部返還される）
礼金	物件を貸してくれた貸主へのお礼の意味合い。（返還されない）
保証会社の保証料	連帯保証人の役割を担う会社へ支払う費用。（返還されない）

近年では、連帯保証人を立てる代わりに保証会社への加入を必須とするオフィス物件が増加しています。

どの費用が掛け捨てになり、どの費用が預託金として扱われるのかを事前に整理し、正確な初期費用の予算を組みましょう。

オフィスの敷金相場は賃料の3〜12ヶ月分

オフィスの敷金相場は、一般的な住宅と比べて高めに設定されており、物件の規模やビルのグレードによって大きく変動します。

具体的には、月額賃料の3ヶ月分から12ヶ月分程度が目安となります。

以下では、オフィス規模別の敷金相場の目安をまとめました。

オフィス規模	敷金の相場目安
小規模なオフィス 雑居ビル	3〜6ヶ月分程度
中規模なビル 一般的なオフィスビル	6〜12ヶ月分程度
駅前のハイグレードビル 大型ビル	10〜12ヶ月分程度

立地条件が良い人気エリアの物件ほど、敷金が高めに設定される傾向があります。

移転の際は、賃料だけでなく敷金を含めた初期費用全体が予算内に収まるかを慎重に検討する必要があります。

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賃借面積やビル規模別の具体的な敷金相場

オフィスの敷金は、賃借する面積（坪数）やビルの規模に比例して高くなるのが一般的です。

借りるスペースが広くなればなるほど、貸主が抱えるリスクや原状回復にかかる費用が増大するためです。

ビルの規模・面積	敷金相場の目安
20坪未満の小規模ビル	賃料の3〜6ヶ月分
20坪〜50坪の中規模ビル	賃料の6〜10ヶ月分
50坪以上の大型ビル	賃料の10〜12ヶ月分

スタートアップ企業などが利用する小規模な物件であれば、敷金の負担は比較的少なく済みます。

一方で、数十人規模の従業員を抱えて大型ビルに移転する場合は、敷金だけで数千万円単位の資金が必要になるケースも珍しくありません。

自社の事業規模と移転先のバランスを見極めることが大切です。

オフィスの敷金が住宅用より高額になる理由

住宅用の敷金が賃料の1〜2ヶ月分程度であるのに対し、オフィス物件が高額に設定されるのには明確な理由があります。

主な理由は、退去時に求められる原状回復工事の範囲が広いためです。

以下では、オフィスの敷金が高額になる理由をまとめました。

オフィスは住宅よりも内装に手を加えることが多いため、原状回復費用が高めに算出されます。

万が一借主が費用を払えずに退去した場合でも、貸主が自ら工事を行えるよう、あらかじめ多めの預託金を確保しておく仕組みとなっています。

退去時の敷金返還時期と差し引かれる費用

敷金は退去すればすぐに満額が戻ってくるわけではなく、返還時期や精算される費用について事前に理解しておく必要があります。

住宅とは異なるルールが適用されることが多く、経理上の処理も必要になります。

確認すべきポイント	オフィス賃貸における特徴
返還されるタイミング	退去後すぐではなく、原状回復工事が完了した後になる。
差し引かれる費用	原状回復費用のほかに、償却費（敷引き）が引かれることがある。

移転時は、新しいオフィスの契約金支払いと旧オフィスの敷金返還待ちが重なり、資金繰りが厳しくなる時期です。

返還までのスケジュールと想定される差し引き額を把握し、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

敷金は退去や明け渡しの数ヶ月後に返還される

オフィスを退去する際、預けていた敷金が借主の口座へ振り込まれるまでには、ある程度の時間がかかります。

一般的には、物件の明け渡しが完了してから3ヶ月〜6ヶ月後になるケースが多く見られます。

以下では、敷金が数ヶ月後に返還される理由についてまとめました。

オフィス移転を伴う場合、新オフィスの敷金を支払うタイミングでは旧オフィスの敷金がまだ戻ってきません。

これを「資金の重複」と呼び、一時的にまとまったキャッシュが必要になるため、銀行からの融資や手元資金の確保など早めの対策が必要です。

償却や原状回復費が引かれ全額は戻らない

オフィスの敷金は、預けた金額がそのまま全額戻ってくることは基本的にはありません。

退去時の精算において、原状回復費用のほかに「償却（敷引き）」と呼ばれる費用が差し引かれるためです。

差し引かれる項目の種類	内容と特徴
原状回復工事費用	借りた時点の状態に戻すための工事費。実費が差し引かれる。
償却費（敷引き）	契約時にあらかじめ決められた、無条件で差し引かれる金額。

償却費は「賃料の1ヶ月分」や「預託金の10〜20%」など、契約書に割合が明記されています。

これらを差し引くと、手元に戻ってくる金額は預けた敷金の40%〜60%程度になることが多いとされています。

退去時に見込める返還額をあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

敷金の経理処理における消費税と勘定科目の扱い

オフィスの敷金は預け金としての性質を持つため、支払い時と退去時の精算時で経理処理の扱いが変わります。

特に消費税の課税対象になるかどうかは、実務において間違いやすいポイントです。

以下では、敷金の勘定科目の扱いについてまとめました。

敷金そのものには、消費税がかかりません。

しかし、差し引かれるサービスや工事の費用には消費税が発生します。

決算期をまたぐ場合や退去精算の際は、経理担当者と連携して正確な勘定科目で仕訳を行うように心がけてください。

契約前に確認すべき敷金に関するチェック項目

敷金に関するトラブルを防ぐためには、物件を契約する前の段階で契約書の内容をしっかりと確認することが欠かせません。

口頭での説明だけでなく、書面に記載されている条件を細かくチェックしてください。

契約前のチェックポイント	確認する理由
償却費の条件	無条件で差し引かれる金額がいくらになるか把握するため。
指定業者の有無	原状回復を貸主が指定した業者で行う義務があるか確認するため。

退去時の精算ルールがあいまいなまま契約を進めてしまうと、後から想定外の費用を請求されるリスクが高まります。

疑問点があれば貸主や仲介業者に確認し、納得した上で契約を締結しましょう。

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償却費（敷引き）の割合と適用条件を確認する

契約書を確認する際、まずは償却費（敷引き）に関する項目がどのように記載されているかを読み込みます。

償却の割合や適用されるタイミングは物件ごとに異なるため、見落としに注意が必要です。

以下では、償却費（敷引き）のチェックポイントについてまとめました。

例えば「契約から2年未満の解約は償却20%」といったルールが設定されているケースもあります。

自社の移転計画と照らし合わせ、不自然に高い償却費が設定されていないかを事前に精査することが重要です。

原状回復工事の範囲と指定業者の有無を把握する

敷金から差し引かれる原状回復費用のトラブルを防ぐため、工事の範囲と業者の指定に関する項目も必ず確認してください。

オフィスビルでは、工事区分によって依頼できる業者が制限されることが多いためです。

工事区分の種類	特徴と注意点
B工事	貸主が指定する業者が施工し、借主が費用を負担する工事。
C工事	借主が自由に業者を選定して施工し、費用も負担する工事。

一般的なオフィスビルでは、原状回復が「B工事」に指定されているケースが大半です。

指定業者の場合、他社との相見積もりによる価格競争が起きにくいため、工事費用が高止まりしやすい傾向にあります。

どこまでが原状回復の義務範囲になるのか、事前に明確にしておくことが大切です。

オフィスの敷金や移転の初期費用を抑える方法

オフィスの移転には、敷金をはじめ内装工事費や引越し代など、多額の初期費用がかかります。

手元の資金を確保し、事業の運転資金に回すためには、初期費用を抑える工夫が必要です。

以下では、オフィスの敷金や移転の初期費用を抑える方法をまとめました。

近年では、テナント側の負担を軽減する多様なサービスや物件形態が増加しています。

自社のニーズに応じてこれらを組み合わせ、初期費用削減に繋げましょう。

初期費用を抑えた低敷金物件や
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敷金減額サービスや保証会社の利用を検討する

初期費用を抑える手段として、敷金減額サービスや家賃保証会社の利用が挙げられます。

これらを活用することで、貸主側のリスクを担保しつつ、借主が預ける敷金の額を減らすことが可能です。

サービスの仕組み	利用するメリット
敷金減額サービス	所定の利用料を支払うことで、敷金がゼロや半額に減額される。
家賃保証会社の利用	連帯保証人の代わりとなり、貸主の安心感が高まり敷金が下がる。

ただし、これらのサービスを利用するには審査を通過する必要があり、利用料は掛け捨てになる点に注意が必要です。

手元資金を残すメリットと、掛け捨てになる利用料のコストバランスを比較検討して導入を判断しましょう。

内装済みのセットアップオフィスを検討する

敷金だけでなく内装工事費も削減したい場合は、あらかじめ内装が施されているセットアップオフィスがおすすめです。

以下では、セットアップオフィスのメリットをまとめました。

セットアップオフィスは、通常のオフィスよりも敷金が低めに設定されている傾向があります。

デザイン性の高い空間にコストを抑えて入居できるため、採用活動の強化を目指す企業にも適しています。

敷金0ヶ月や低敷金に設定されている物件を探す

市場に出回っている物件の中には、キャンペーンなどで「敷金0ヶ月」や「敷金1〜2ヶ月」と低く設定されているものがあります。

手元資金に余裕がないスタートアップ企業などにとって、魅力的な選択肢となります。

物件の特徴	選ぶ際の注意点
敷金0ヶ月物件	初期費用は安いが、退去時の原状回復費用は全額実費で請求される。
キャンペーン物件	一定期間内の契約に限られるため、タイミングを見計らう必要がある。

初期費用の安さはメリットですが、敷金がないということは「退去時の預託金がない」ことを意味します。

退去する際に原状回復費用を請求されて慌てないよう、入居中から退去費用を見据えて資金を準備しておく計画性が求められます。

敷金を抑えたオフィス移転ならオフィスバンクへ

オフィス移転を成功させるためには、敷金の相場を把握し、トータルコストを抑える戦略的な物件探しが欠かせません。

自力で条件に合う物件を見つけ出し、貸主と条件交渉を行うのは多くの手間がかかります。

敷金を抑えたオフィス移転なら、オフィスバンクへご相談ください。

オフィスバンクでは、お客様の事業フェーズや予算に合わせた最適なオフィス環境をご提案いたします。

名古屋エリアをはじめとするオフィス移転のパートナーとして、ぜひお気軽にご相談ください。

オフィスバンク株式会社の概要
社名	オフィスバンク株式会社
設立	平成7年11月
所在地	【名古屋オフィス】 〒460-0003 愛知県名古屋市中区錦3-15-15 CTV錦ビル4階 TEL：052-973-3344
代表者	代表取締役 鈴木 明
資本金	1,000万円
免許	国土交通大臣(1)第10681号
所属団体	公益社団法人不動産保証協会

オフィスの敷金に関するよくある質問

オフィスの敷金に関して、移転や新規開設を検討されているお客様からよく寄せられる疑問にお答えします。

事前に正しい知識を持っておくことで、資金繰りの計画ミスや契約時のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

経理処理の方法や、物件選びの判断基準に迷った際の参考にしてください。

不明な点があれば、仲介業者や税理士などの専門家に確認しながら慎重に手続きを進めましょう。

敷金の相場と仕組みを理解して最適なオフィス選びを

オフィスの敷金は住宅よりも高額であり、退去時の返還ルールや経理処理も複雑です。

しかし、その性質を正しく理解しておくことで、無駄な出費を防ぎ賢いオフィス選びが可能になります。

事業を成長させるためには、オフィス移転にかかる初期費用を適正な範囲にコントロールすることが欠かせません。

自社の予算や将来の事業フェーズを見据え、無理のない戦略的なオフィス環境の構築を進めていきましょう。